Может ли иностранец купить квартиру в foreign quota?

Да, это самый прозрачный и надежный способ владения. Если выбранный вами юнит относится к иностранной квоте, вы можете оформить его на себя в полную собственность.

Можно ли иностранцу купить объект в thai quota?

Прямое оформление в собственность (freehold) на физлицо-иностранца в тайской квоте невозможно. Застройщики могут предлагать альтернативные варианты: долгосрочную аренду (leasehold) или создание тайской компании. Последний способ сопряжен с серьезными юридическими рисками.

Что значит 49% иностранной квоты?

Это законодательное ограничение. Общая сумма площадей всех квартир в кондоминиуме, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 49% от суммарной жилой площади всего здания.

Что проверить перед бронированием?

Необходимо запросить у застройщика или продавца подтверждение, что конкретный юнит входит в foreign quota. Также следует изучить условия договора, порядок перевода средств из-за рубежа и список дополнительных расходов на регистрацию права собственности.

Тайская и иностранная квота

Автор: Сергей Коновалов | Эксперт по премиальной недвижимости

Дата публикации: 06 мая 2025 | Время прочтения: ~8 мин.

Разбираем, чем foreign quota отличается от thai quota, какие квартиры можно оформить на иностранного покупателя в freehold и что проверить до бронирования конкретного юнита.

Коротко за 30 секунд

Foreign quota — это часть площади зарегистрированного кондоминиума, которую можно оформить на иностранных покупателей в freehold. Для иностранца это самый понятный вариант прямого владения квартирой в Таиланде.

Thai quota — это часть проекта, которая не предназначена для прямого оформления в foreign freehold. Если конкретный юнит находится в thai quota, его нельзя просто оформить на иностранца как обычный freehold-объект.

Перед бронированием важно проверить не только проект, но и конкретный юнит: входит ли он в foreign quota, как это отражено в документах и какие права получает покупатель.

Узнать, что можно оформить на иностранца

Что такое foreign quota
Что такое thai quota
Почему квота важна до бронирования
Foreign quota vs Thai quota
Что проверить по конкретному юниту
Что делать, если foreign quota закончилась
Пример объекта
FAQ: Частые вопросы

Что такое foreign quota

В Таиланде действует специальный закон (Condominium Act), который регулирует права иностранцев на покупку жилья. Согласно этому закону, иностранные граждане могут напрямую владеть квартирами в зарегистрированном кондоминиуме. Но есть ограничение: совокупная площадь квартир, оформленных на иностранных лиц, не может превышать 49% от общей жилой площади всего комплекса.

Эти 49% площади и называются foreign quota (иностранная квота).

Покупка квартиры в foreign quota — это самая прозрачная и понятная схема для иностранного покупателя. Объект оформляется в вашу личную собственность (freehold). Вы можете продавать, дарить или передавать квартиру по наследству без необходимости привлекать третьих лиц или открывать компании.

Что такое thai quota

Оставшиеся 51% площади комплекса называются thai quota (тайская квота). Эта часть предназначена для граждан Таиланда и тайских юридических лиц.

Главный вывод: иностранец как физическое лицо не может оформить юнит из thai quota в прямой foreign freehold. Любые альтернативные схемы владения такими объектами (через компанию или долгосрочную аренду) несут иные риски и требуют строгой юридической проверки.

Иногда на рынке можно встретить советы обходить это правило с помощью оформления квартиры на фиктивную тайскую компанию (где иностранец выступает директором) или через подставных лиц. Мы не рекомендуем использовать номинальные схемы владения. Тайское законодательство строго относится к номинальному (фиктивному) владению.

Thai quota иногда может выглядеть привлекательнее по цене или выбору юнитов, но для иностранного покупателя главный вопрос — не цена, а права, которые он получает. Если объект не доступен в foreign quota, нужно отдельно понять, какая схема оформления предлагается и какие юридические ограничения она создаёт. Часто легальной альтернативой для тайской квоты становится долгосрочная аренда (leasehold).

Почему квота важна до бронирования

Квота не привязана к проекту абстрактно — она проверяется для конкретного юнита (квартиры) в момент резервации. В востребованных локациях, таких как Пхукет или Паттайя, foreign quota в хороших комплексах может распродаваться на этапе пресейла. Поэтому до внесения депозита покупателю необходимо получить четкое подтверждение от застройщика или продавца о том, что выбранная квартира будет оформлена в foreign freehold, и зафиксировать это в документах.

Foreign quota vs Thai quota

Критерий	Foreign Quota	Thai Quota
Что это	49% площади кондоминиума, разрешённые для иностранцев.	51% площади кондоминиума, закреплённые за гражданами и компаниями Таиланда.
Можно ли оформить на иностранца в freehold	Да. Прямая регистрация на имя покупателя-иностранца.	Нет. Физическое лицо-иностранец не может получить freehold на этот юнит.
Что проверять	Доступный остаток квоты у застройщика (или подтверждение статуса на вторичном рынке).	Предлагаемую альтернативную структуру владения (например, leasehold).
Для кого понятнее	Для инвесторов и тех, кто покупает жилье для личного пользования и хочет максимально простых прав собственности.	Для граждан Таиланда или экспатов, состоящих в браке с гражданами Таиланда (с учетом особенностей семейного права).
Основной риск	Быстрая распродажа ликвидных вариантов на старте продаж.	Использование непрозрачных "серых" схем через номиналов, что может привести к потере недвижимости.
Лучший следующий шаг	Проверить договор и условия регистрации до внесения оплаты.	Обратиться к юристам для оценки рисков предлагаемой формы владения.

Что проверить по конкретному юниту до бронирования

Входит ли конкретный юнит в foreign quota;
Как этот статус указан в договоре бронирования и купли-продажи;
Кто является продавцом и реальным собственником земли;
Можно ли легально оформить право на имя иностранца без открытия тайской компании;
Какие документы нужно предоставить покупателю для регистрации права;
Какие платежи (налоги, сборы за перевод средств) возникнут в процессе;
Что будет при будущей перепродаже квартиры;
Какие юридические ограничения действуют, если юнит оформляется не в foreign quota.

Получить консультацию по квоте

Что делать, если foreign quota закончилась

В премиальных комплексах на Пхукете и в Паттайе иностранная квота часто закрывается первой. Если выбранный вами юнит уже недоступен в foreign quota, застройщики часто предлагают оформить его в долгосрочную аренду (leasehold).

Лизхолд — это легальный и прозрачный путь пользования недвижимостью, однако он дает права аренды (как правило, на 30 лет с возможным продлением), а не прямое право собственности. В этом случае крайне важно проверить договор лизхолда: условия продления, право на перепродажу договора третьим лицам и имя реального собственника земли.

Пример: condo в foreign quota

Для иностранного покупателя самый понятный сценарий — квартира в зарегистрированном кондоминиуме, где конкретный юнит доступен в foreign quota. Такой объект можно рассматривать для личного проживания, аренды или смешанного сценария.

Но даже в этом случае нужно проверить: остаток квоты, договор, платежи, расходы на содержание, застройщика и порядок регистрации права.

Получить 3 объекта в foreign quota

Что читать дальше

FAQ: Частые вопросы

Что такое foreign quota?

Foreign quota (иностранная квота) — это 49% от общей жилой площади зарегистрированного кондоминиума в Таиланде. Только квартиры из этой квоты могут быть легально оформлены в полную и бессрочную собственность (freehold) на имя физического лица-иностранца.
Что такое thai quota?

Thai quota — это оставшиеся 51% площади комплекса, предназначенные исключительно для тайских граждан и тайских юридических лиц. Иностранец не может напрямую купить квартиру из этой квоты во freehold.
Может ли иностранец купить квартиру в foreign quota?

Да, это самый прозрачный и надежный способ владения. Если выбранный вами юнит относится к иностранной квоте, вы можете оформить его на себя в полную собственность.
Можно ли иностранцу купить объект в thai quota?

Прямое оформление в собственность (freehold) на физлицо-иностранца в тайской квоте невозможно. Застройщики могут предлагать альтернативные варианты: долгосрочную аренду (leasehold) или создание тайской компании. Последний способ сопряжен с серьезными юридическими рисками.
Что значит 49% иностранной квоты?

Это законодательное ограничение. Общая сумма площадей всех квартир в кондоминиуме, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 49% от суммарной жилой площади всего здания.
Что проверить перед бронированием?

Необходимо запросить у застройщика или продавца подтверждение, что конкретный юнит входит в foreign quota. Также следует изучить условия договора, порядок перевода средств из-за рубежа и список дополнительных расходов на регистрацию права собственности.
Что делать, если foreign quota закончилась?

Можно рассмотреть покупку квартиры в том же проекте на условиях долгосрочной аренды (leasehold), поискать варианты переуступки прав в foreign quota (resale) или подобрать другой жилой комплекс, где иностранная квота еще доступна.