Недвижимость в Таиланде по наследству: как квартира или вилла перейдёт детям

Квартира или вилла в Таиланде может перейти детям и другим наследникам. Покупка не перестаёт быть семейным активом, если владельца не стало. Но наследуется не красивое название объекта из презентации, а то, что записано в документах: квартира в собственности, дом, договор аренды земли или зарегистрированное право Sap-Ing-Sith.

Для квартиры в кондоминиуме путь обычно понятнее. С виллой нужно отдельно разобраться, кому принадлежит дом и на каком основании семья пользуется землёй. Поэтому хороший наследственный план начинается не со сложной юридической схемы, а с простой папки документов на объект.

Ниже разбираем общий порядок. Решение по конкретной семье и объекту подтверждают с тайским юристом и земельным управлением — Land Office — по месту нахождения недвижимости.

Что именно перейдёт наследникам

Представим квартиру на Пхукете, которую родители используют зимой и иногда сдают. Если она оформлена в собственность, наследники получают право на эту квартиру вместе с относящимися к ней обязанностями и возможными обременениями.

С виллой состав покупки часто сложнее. За одним привычным словом могут стоять право собственности на дом и отдельный договор на землю. Эти части рассматривают по отдельности.

Главный вопрос для семьи звучит так: что именно записано на имя владельца? Ответ сразу показывает, какие документы понадобятся наследникам и где потребуется отдельная проверка.

Может ли квартира остаться детям

Да, квартира в кондоминиуме может войти в наследство и перейти ребёнку или другому наследнику. Иностранное гражданство само по себе не означает, что жильё обязательно придётся продать.

Department of Lands публиковал разбор, в котором иностранный наследник получил квартиру по основанию, предусмотренному законом о кондоминиумах, и обязанность продать её в том случае не возникла. Это полезный ориентир, но не универсальное решение для любой семьи.

При оформлении Land Office проверит, на каком основании наследник получает квартиру и соблюдаются ли правила иностранного владения в этом кондоминиуме. Поэтому обещание «квартира всегда останется ребёнку» было бы слишком широким. Правильнее сказать иначе: такой сценарий предусмотрен, и во многих случаях квартиру можно сохранить в семье, если документы позволяют зарегистрировать переход.

Для родителей это важный практический вывод. Квартира на Пхукете или в Паттайе может оставаться местом для семейных поездок, жизни или аренды и после смены владельца.

Вилла: дом и земля — два разных вопроса

С виллой сначала смотрят не на планировку и площадь участка, а на структуру оформления. Иностранец может владеть домом, а землёй пользоваться на основании зарегистрированной аренды или другого права. Наследники получают именно эту связку, а не автоматически весь объект в том виде, как он выглядел в рекламном буклете.

Семье важно найти три ответа:

1. На чьё имя оформлен дом.
2. Кому принадлежит земля.
3. Какой документ даёт владельцу право пользоваться участком и можно ли передать это право наследникам.

Для иностранного наследника получение земли регулируется отдельно и не считается автоматическим. Но это не мешает вилле быть семейным активом. Просто ещё до покупки нужно понимать, как соединены дом и участок и что произойдёт с каждым из этих прав дальше.

Зачем завещание, если дети и так наследники

Без завещания имущество всё равно может перейти наследникам по закону. Однако тогда состав получателей и их доли определяются общими правилами с учётом супруга, детей и других родственников.

Завещание позволяет заранее назвать человека, которому владелец хочет оставить квартиру или право на дом, и назначить того, кто займётся оформлением наследства. Особенно это полезно, когда у семьи несколько объектов, наследники живут в разных странах или дом и земля оформлены по разным документам.

Само завещание не меняет имя в документе о собственности. После него всё равно нужно подтвердить наследников или полномочия управляющего наследством, собрать бумаги и зарегистрировать переход в Land Office. Завещание делает этот маршрут понятнее, но не заменяет регистрацию.

Что будет с leasehold и Sap-Ing-Sith

У обычного leasehold всё начинается с договора. В нём смотрят, что происходит после смерти арендатора, разрешена ли передача прав, нужно ли согласие собственника земли и сколько времени осталось до окончания аренды. Одной фразы «наследуемый leasehold» в презентации для ответа недостаточно.

Sap-Ing-Sith устроен иначе. Это отдельное зарегистрированное право пользоваться недвижимостью. Закон прямо допускает его переход по наследству, но наследник получает оставшийся срок по сертификату. Новый тридцатилетний срок автоматически не начинается, и собственность на землю у наследника не возникает.

Разницу между этими вариантами подробнее разбираем в статье Leasehold и Sap-Ing-Sith для дома и квартиры.

Как проходит оформление наследства

1. Собрать документы на объект

Для квартиры понадобится документ о собственности и сведения об обременениях. Для виллы — бумаги на дом, участок и основание пользования землёй. Для leasehold — зарегистрированный договор с приложениями, для Sap-Ing-Sith — сертификат.

2. Подтвердить наследников

Обычно семье нужны свидетельство о смерти, завещание или документы о родстве. В некоторых делах потребуется подтверждение полномочий управляющего наследством. Department of Lands предусматривает порядок и с таким управляющим, и без него, поэтому судебная процедура не является одинаково обязательной для каждой семьи.

3. Зарегистрировать нового владельца права

Land Office проверяет документы и вносит запись о наследнике. Документы, выданные за пределами Таиланда, могут потребовать перевода и удостоверения. Точный список лучше запросить заранее по месту нахождения объекта.

Срок зависит от состава семьи, страны выдачи документов, необходимости судебного решения и того, насколько понятно оформлена сама недвижимость. Обещать один срок для всех случаев здесь нельзя.

Что подготовить семье заранее

Самая неприятная ситуация возникает не из-за отсутствия сложного наследственного плана. Она возникает, когда дети знают адрес квартиры, но не знают, на чьё имя она оформлена, где лежат оригиналы и кому звонить в Таиланде.

Для начала достаточно одной понятной папки:

• список объектов с адресами и номерами документов;
• копии документов о собственности, договоров и приложений;
• сведения о залоге и других обременениях;
• завещание и информация о месте хранения оригинала;
• контакты тайского юриста, управляющей компании и юридического лица кондоминиума;
• последние квитанции за обслуживание и список регулярных платежей;
• короткая инструкция, где находятся оригиналы и кто может их получить.

Пароли, банковские данные и полные копии паспортов не стоит оставлять в общем семейном чате. Близким нужен понятный путь к документам, а чувствительные сведения лучше хранить отдельно.

Когда лучше заняться этим вопросом

Удобнее всего — во время покупки. Уже тогда можно проверить форму права, попросить договоры и обсудить с тайским специалистом, как объект будет описан в завещании.

Если недвижимость уже куплена, ничего перестраивать с нуля не нужно. Начните с документов на квартиру или виллу, добавьте контакты людей, которые ведут объект, и проверьте, соответствует ли завещание нынешнему составу семьи.

Это не мрачная формальность. Понятные документы помогают сохранить недвижимость как долгий семейный актив и избавляют детей от необходимости разбираться во всём впервые в самый сложный момент.